4月16日，由第一太平戴维斯（Savills）与博今国际联合举办的“香蜜聚势 · 金融向芯”——2026年第一季度深圳房地产市场回顾与展望暨香蜜湖片区发展趋势分享会圆满举行。

第一太平戴维斯华南区董事长吴睿发表致辞。他表示：“2026年第一季度，深圳房地产市场呈现出‘温和复苏、结构分化’的整体特征。APEC的临近，正加速推动片区基础设施、国际服务能力与营商环境的系统性升级，这种‘重大事件驱动区域价值跃升’的逻辑，正是观察今年深圳房地产市场的重要切角。香蜜湖片区正借助这一机遇，进入城市功能与全球影响力的双重提升期，成为2026年深圳房地产市场值得高度关注的增长极之一。”

趋势洞察 深度预判

会上，第一太平戴维斯正式发布《2026年第一季度深圳房地产市场回顾与展望报告》。

第一太平戴维斯2026年第一季度深圳房地产市场回顾与展望

甲级写字楼—— 空置率两季连降，但高供应压力犹存

2026年第一季度，无新项目入市，另有个别项目将部分办公楼层改作酒店用途。因此，市场整体可租赁办公面积较上季收缩。截至季末，深圳甲级写字楼市场总存量为1,280.6万平方米，环比收缩0.3%，但同比仍升9.4%。

季内，本地政府及业主积极采取多元举措助力项目去化，全市季度净吸纳量为13.1万平方米，虽环比回落48.1%，但仍较上年同期高25.0%。在此之下，加之本季无新增供应入市，空置率连续两季环比回落。截至季末，深圳甲级写字楼平均空置率为30.1%，环比下降1.2个百分点、同比下降0.7个百分点。

人工智能、互联网、银行、券商等企业办公租赁需求活跃。因此，信息技术及金融行业需求在本季居于全市前两位，成交数量及成交面积合计占比均过半。同期，专业服务类机构需求稳健，成交数量居于第三，占比接近15%。

鉴于空置率仍在30%以上徘徊，当前市场仍面临较为严峻的高空置及去化压力。业主仍延续以价换量策略，租金延续下行趋势。季末，全市甲级写字楼平均租金录得人民币每平方米每月131.1元，租金指数环比下降1.1%、同比下降8.8%。

展望

2026年，市场将迎又一供应高峰，至年底，总存量或进一步扩张逾15%。短期内，市场供需结构性问题仍将持续，高供应压力尤为显著。对此，本地政府提出诸多举措支持存量去化，如《关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施（试行）》提出鼓励存量商办用房用途临时转换公共服务设施、市政和交通设施、配租型保障性住房等用途。因此，除吸纳传统办公需求外，市场各方参与者或可进一步探索多元有效的促去化方案。

零售—— 空置率温和波动，情绪价值消费促新兴品牌拓店

2026年第一季度，无新购物中心开业入市。截至季末，深圳零售物业市场总存量维持818.8万平方米。

本季，市场整体开店活动较往季略显平静，入驻表现整体维稳，项目品牌变动以局部小幅调整为主。全市平均空置率温和波动，季末录得6.7%，环比微升0.1个百分点、同比微降0.1个百分点。

业态需求方面，餐饮仍为主导，新店占比接近50%，较上季提升16.8个百分点。情绪价值消费仍为招商发力点，具有“出片”“氛围感”“漂亮饭”属性的连锁餐饮品牌表现活跃，市场录一系列本土化“bistro”新店进驻。此外，茶饮品牌延续积极。除既有品牌拓店外，市场亦引入更多知名新品牌正式进驻。例如，继2021年4月在深圳开出快闪店后，茶颜悦色于本季正式进驻深圳，双首店将于四月开业。同期，家居及生活方式类品牌亦录较好开店表现，新店占比接近10%，仅次于餐饮及时尚业态。

就整体而言，业主招商压力犹存，并愿适度降租引入意向品牌，但个别标杆项目近年客流及经营表现持续向好，品牌吸引力不断提高，租金随之增长，进而带动全市租金指数环比微升0.3%、同比微升0.8%，季末首层平均租金录得人民币每平方米每月520.4元。

展望

2026年，市场供应规模预计在40万平方米左右，较过去两年放缓。在此背景下，预计年内品牌拓店活动将主要集中于存量项目中。高端及奢侈品牌将继续布局本地标杆项目，而客单价亲民的情绪价值类消费品牌或将对客流表现优异的区域型或社区型购物中心青睐有加。

住宅—— 季末成交回暖，豪宅去化拉动均价上升

2026年第一季度，深圳发布最新修订住房公积金管理办法，增设职工差异化比例缴存政策，明确住房公积金欠缴纠纷多元化解方式，拓展住房公积金缴存制度覆盖范围，新办法自2026年4月1日起施行。

季内，深圳一手住宅供应面积合计为25.1万平方米，同比收缩54.3%。

同期，全市一手住宅成交面积合计为81.3万平方米，同比下降32.1%。尽管如此，3月以来，受季节性修复的推动，以及更多利好新政的推出，市场成交有所回暖。3月全市成交面积月度环比回升89.2%。

本季，受此前季度所开盘推出豪宅楼盘持续去化的推动，深圳一手住宅成交均价延续结构性上升趋势，本季录得人民币每平方米61,225元。

展望

根据深圳市住房和建设局数据，第二季度，深圳计划入市的商品房项目34个，供应面积122.7万平方米。其中，住宅供应合计105.4万平方米，共9,064套。新增供应不乏位于前海、后海、深圳湾等核心区位的高端项目，料助力市场成交延续3月以来的回暖态势。

产业向新，逻辑重构

在专题分享环节，第一太平戴维斯华南区产业及物流地产服务部负责人张宁以《华南区工业投资市场趋势》为主题，深入剖析了大湾区工业投资市场的范式转换。她指出，截至2026年第一季度，华南区工业物业投资市场呈现出“整体供大于求、区域与品质强分化”的鲜明特征。

从市场整体来看，供需失衡态势明显。广深佛2026年未来供应依旧产业为主——广州产业用地占比超50%，佛山工业用地达997公顷（占比61%），深圳产业用地达255公顷（住宅仅90公顷）。

受整体市场需求下滑和新增供应量较大的影响，第一季度珠三角工业园区空置率达20%-40%，租金同比下跌8%-12%；高标仓平均空置率达双位数，租金跌幅预计超过10%。

从投资趋势来看，三大方向依旧值得关注：一是产业升级驱动高端制造及研发物业走俏，新能源、半导体、生物医药等领域需求旺盛，高标准厂房（层高8m+、承重5t+、配电充足）成为市场主流制造业买家首选，整体投资市场处于买家市场，销售价格及条款相对灵活，市场上可选项目较多；二是物流仓储方面，广佛莞新增供应井喷，空置率上升至双位数，租金普遍跌幅约10%；三是资本退出层面，公募REITs物流及产业园区年化收益约4%-5%，机构资本仅投向核心城市的有稳定现金流的高标资产。

张宁强调，当前大湾区厂房库存去化需30个月以上，部分园区定位不清、空置率超30%，传统厂房面临产业转移带来的贬值压力。核心位置资产相对抗跌，目前处于买家市场，拥有自用需求的最终用户正迎来投资布局的窗口期。

聚焦香蜜 价值洞见

第一太平戴维斯深圳商业楼宇部负责人罗志文，以《大香蜜湖商圈商业楼宇回顾与展望》为主题，系统梳理了大香蜜湖商圈（香蜜湖+车公庙）的发展脉络、当前格局与未来趋势。罗志文指出，大香蜜湖商圈已实现从“城市配套区”到“湾区金融核心功能区”的战略升维，如今正呈现“金融集聚加速、空间品质跃升、产业深度融合”的鲜明发展特征。他以详实的市场数据为支撑，深入剖析了大香蜜湖商圈在金融开放、总部经济、专业服务等领域的集群效应——2026年第一季度，该区域甲级写字楼新增需求中，金融及专业服务类企业占比已超五成，彰显出片区强劲的产业向心力与发展吸引力。

展望未来，他强调大香蜜湖商圈正迎来从“功能集聚”到“能级跃升”的关键发展阶段。随着2026年APEC相关活动的有序筹备与举办、深圳国际交流中心及金融文化广场等重大载体的陆续投用，加之深港金融合作的持续深化，大香蜜湖商圈有望在跨境财富管理、绿色金融、金融科技等领域形成新的突破，进一步巩固并提升其作为大湾区金融资源配置核心枢纽的战略地位，助力深圳打造世界级金融交往中心。

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