华润万象886亿领跑、恒大物业百亿市值圈“出局” 物管股的分化在加速
超过百亿港元的物企数量由7家减少至6家，其中华润万象生活持续位列第一，达到886.52亿港元。
观点指数 在7月23日观点指数研究院发布的《高价值赛道拓新 | 2026年7月物业暨城市服务发展报告》中，其指出，二级市场上，物管股期内延续下滑的趋势。截至7月21日收盘，恒生物业服务及管理指数（HSPSM.HI）近一个月下跌1.07%。对比之下，恒生指数HSI.HI）近一个月则上修5.05%。这反映了当前资本市场对行业基本面承压的防御性估值逻辑。
观点指数监测的40家样本港股物企本期录得的平均区间涨幅约为1.1%，较上个报告期9.58%的跌幅已有大幅回暖，但下行压力仍较大。整体估值水平有所上升，截至最新收盘日，样本物管股市盈率（TTM）均值为12.27倍，上个报告期为10.65倍。
总市值方面，超过百亿港元的物企数量由7家减少至6家，其中华润万象生活持续位列第一，达到886.52亿港元；其余依次为万物云（205.46亿港元）、碧桂园服务（180.2亿港元）、保利物业（156.2亿港元）、绿城服务（132.5亿港元）、中海物业（117.6亿港元）。同时，由于清盘人与潜在买方就收购51.016%控股权益的谈判终止，恒大物业已暂时退出百亿港元市值圈。
A股市场上，特发服务近一年来股价出现腰斩，现为每股23.8元左右。分析来看，其三大股东银坤公司、龙信建设、嘉兴创泽自2025年5月起持续密集减持，全年累计减持1420万股（占总股本的8.4%）、套现超6亿元。叠加营收增速从22%骤降至3.6%、净利润增长几近停滞、毛利率下滑至11.78%、经营现金流大降42%等基本面弱化因素，股价显著下跌。
同时期，物业行业的收并购市场仍旧冷清。尽管优质物业标的受到市场青睐，且国资体系内的跨界整合步伐加快，但物业企业主动发起的收并购行为依然稀少。与此同时，受地产关联方风险传导及交易双方估值分歧加剧的双重影响，困境资产的处置与交易也面临阻力。
据6月底市场消息，金地物业计划收购深圳世外桃源物业51%的股权，并且考虑在全国范围内进行收并购，意在冲击IPO。
这一消息也得到部分佐证，有接近金地智慧服务的人士表示，该公司确实正在推进收并购相关事宜，但并不能与IPO直接挂钩。
资料显示，深圳桃源居社区是深圳当之无愧的“第一大盘”，自1994年开启首期建设。目前，该项目占地约116万平方米，总建面约186万平方米，合计有16个独立居住片区、117栋住宅楼，是超大型社区，常住人口超5万人。
金地物业之前已与深圳市世外桃源物业公司达成战略合作，以共同推进深圳桃源居超大型社区的物业管理与服务升级。此次收购也是在验证了桃源居社区卓越运营效益的基础上，选择长期深耕该项目。
7月7日，岭南控股公告表示，拟通过发行股份及支付现金方式购买广州数字科技集团持有的广州广电城市服务集团股份有限公司85%的股份，并募集配套资金。
据了解，岭南控股是广州市属核心国有文旅上市平台，广州数字科技集团由广州市人民政府与广东省财政厅分别持股92.42%以及7.58%。公告称，此次交易预计构成重大资产重组以及关联交易。
资料显示，标的广电城服主营业务聚焦“城市空间服务”和“城市配套服务”两大业务板块，管理服务城市已遍及全国20多个城市。2025年度营业总收入为15.72亿元，同比增长7.04%；
营业利润约1.36亿元，同比增长3.11%；净利润约为1.15亿元，同比增长3.3%。
此次重组是岭南控股落实广州市属国资优化布局、推动产业协同的重要举措。交易完成后，岭南控股将在原有业务基础上新增智慧城市运营、公共空间综合运维等高附加值业务，实现从“综合文旅产业运营商”向“全域全场景文旅产业生态运营商”全面升级。
另外，恒大物业51.016%股份的交易于6月25日宣告终止。中国恒大清盘人与潜在买方在排他性谈判期满后未能达成一致，双方未签署任何具法律约束力的买卖协议。
不过，公告也称清盘人正积极与其财务顾问持续磋商，以寻求其他潜在买家收购由中国恒大及CEG Holdings所持有的该公司控股权益。
本文节选自《高价值赛道拓新 | 2026年7月物业暨城市服务发展报告》
阅读报告全文请点击
免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。
