观点指数 在11月24日观点指数研究院发布的《聚焦核心板块 | 2025年11月房地产企业新增土地储备报告》中，其指出当前房企投资策略呈现显著共性——聚焦核心城市优质地块，具体布局集中于上海、广州、成都等具有强经济辐射力的一、二线城市。

房企拿地意愿下滑 投资策略向核心板块聚焦

观点指数发布的房地产企业新增土地储备报告显示，报告期内前50房企单月新增土地建筑面积289.76万平方米，环比下降9.43%。

值得注意的是，前50房企1-10月累计新增土地建筑面积4233.93万平方米，同比上升3.81%。

数据来源：观点指数整理

其中，中海地产、保利发展控股、招商蛇口新增的全口径土地储备分别为447.08万平方米、362.79万平方米、342.02平方米，处于领先位置。

从权益拿地金额来看，1-10月土地投资力度最大的企业为中海地产、华润置地、保利发展控股、绿城中国、招商蛇口，权益拓储金额分别为837.1亿元、613.2亿元、579.6亿元、515.7亿元、479.5亿元。

从新增货值来看，1-10月土地新增货值最多的企业为中海地产、招商蛇口、保利发展控股、越秀地产、中国金茂，新增货值分别为1116.3亿元、990.4亿元、949.2亿元、795.9亿元、711.6亿元。

10月，中海地产在广州、上海、石家庄拿下3宗地块，权益拿地建筑面积39.50万平方米，权益拿地金额为70.73亿元。保利发展控股在西安、长沙、佛山等地收购了5宗地块，权益拿地建筑面积72.88万平方米，权益拿地金额为51.21亿元。越秀地产在广州、成都、上海拿下5宗地块，权益拿地建筑面积为42.87万平方米，权益拿地金额为71.92亿元。

观点指数发现，近期房地产企业土地获取意愿减弱。在单月权益拿地金额突破50亿元的房企阵营中，保利发展控股、中海地产、越秀地产等央国企占据主导。

这些企业的投资策略呈现显著共性——聚焦核心城市优质地块，具体布局集中于上海、广州、成都等具有强经济辐射力的一、二线城市，且土地获取方式多表现为底价成交。这种“精准投资、稳健扩张”的拿地模式，既反映了当前市场环境下房企对风险控制的审慎态度，也凸显了央国企在资金成本、资源整合方面的相对优势。

市场分化加剧，结构性机会隐现

据观点指数监测，报告期内一二三线城市供应住宅用地820宗，供应土地规划建筑面积5259.47万平方米，环比下降1.79%，同比下降29.35%；供应土地起始楼面价3507元每平方米，环比下降17.81%。

报告期内，二线城市供应住宅用地176宗，环比下降23.81%，同比下降24.46%；供应土地规划建筑面积1305.78万平方米，环比下降14.99%，同比下降11.84%；供应土地起始楼面价4545元每平方米，环比下降16.17%，同比下降32.72%。

三线城市供应住宅用地633宗，环比上升8.21%，同比下降32.80%；供应土地规划建筑面积3896.13万平方米，环比上升5.10%，同比下降33.12%；供应起始楼面价2911元每平方米，环比下降5.21%，同比下降16.57%。

数据来源：Wind、观点指数整理

观点指数认为，在市场分化加剧的背景下，土地市场呈现结构性调整趋势，整体供应规模持续收缩，市场调整态势明确。从全国层面看，住宅用地供应总量延续年中以来的收缩趋势，价格端出现显著调整，房企拿地成本压力有所缓解，但市场活跃度仍受销售端疲软与资金链压力制约，整体处于底部盘整阶段。

分城市能级观察，二线城市呈现量价双降的深度调整特征。供应宗数与规划建筑面积同比、环比均明显减少，起始楼面价降幅远超全国平均水平，反映在政策收紧与需求疲软的双重压力下，二线城市土地市场价格调整更为剧烈，部分城市通过降低起拍价试图刺激成交，但房企拿地意愿仍偏谨慎，调整压力持续加剧。

三线城市则呈现供应量逆势增长、价格调整温和的分化表现。供应宗数与规划建筑面积环比实现增长，成为唯一供应量环比增长的城市层级，凸显了供应端的韧性；起始楼面价虽同比下降和环比下降，但调整幅度相对温和，这与三线城市土地成本基数较低、政策调控相对宽松有关，但同比大幅下降仍反映了市场对后市预期偏谨慎。

综合来看，土地市场已形成“二线收缩、三线微增”的分化格局。二线城市在量价两端面临更大的调整压力，而三线城市虽供应量增长但价格承压。这种分化既源于不同能级城市市场基本面的差异，也体现了房企在资金约束下对高能级城市优质地块的偏好发生转移。

未来，随着十五五”时期房地产高质量发展目标逐步明确，土地市场或逐步进入底部盘整期，结构性机会将更多出现在核心城市优质地块及政策支持力度较大的区域。

从城市来看，期内二线城市中重庆、石家庄等地供应的土地在20宗以上，其中出让底价最高的地块位于福州市鼓楼区，宗地2025-45号（鼓楼区西二环路东侧、新西河南侧，河南小柳新村出让地块三），土地面积49.53亩，土地用途为住宅、商服用地，起始价25.62亿元，楼面地价25355元/平方米。

三线城市中，泰州、徐州等地供应的土地数量普遍在20宗以上。其中出让底价最高的地块位于泰州市海陵区的新中医院西侧,兴业路南侧，规划建筑面积为31.13万平方米，为住宅用地，容积率1.34-1.72，建筑密度≤35%，绿地率≥25%。起始总价为19.88亿元，起始楼面价6386.1元每平方米。

总体来看，10月单月土地供应规划建筑面积为17356.84万平方米，环比下降1.79%，同比下降29.35%，整体的供应规模环比小幅下降。

10月份，地方债的发行规模总量有所减少，但运用专项债券资金收回收购存量闲置土地的规模快速扩大。截至10月31日，10月地方债净发行量为3036.02亿元，发行量为5604.65亿元，发行量较上月环比减少2914.42亿元。其中，新增专项债发行2873.57亿元，占比近半。2025年1-10月，全国已公示1778个专项债收储项目，专项债用于土地储备规模为4383.52亿元。其中，9月份新增438个项目，涉及资金914.07亿元，环比上月大幅增加299%。

10月17日，河北省披露专项债发行信息，其中47.38亿元用于收储存量闲置土地。此前已发行收储存量闲置土地专项债券的省市均为专项债券“自审自发”试点地区，河北省此次发行用于收购存量闲置土地的专项债券，标志着非“自审自发”试点地区相关专项债券发行取得新进展。

10月31日，重庆发行195.25亿元土地储备专项债券，其中约151亿元专项债券用于收回收购存量闲置土地，为河北省之后第二个发行专项债券收储存量土地的非“自审自发”试点地区，后续更多非“自审自发”试点地区有望加速发行专项债以收储存量土地，加快库存去化。

本文节选自《聚焦核心板块 | 2025年11月房地产企业新增土地储备报告》
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