港资挖掘零售存量市场确定性收益，样本项目实现客流销售双增长
港资企业转向存量市场挖掘确定性收益，同时商业业主方加速从“开发商”向“运营商”转型，自主运营成为趋势。
观点指数 在10月28日观点指数研究院发布的《挖掘确定性收益 | 2025年10月商业地产零售业态发展报告》中，观点指数发现，港资企业转向存量市场挖掘确定性收益，同时商业业主方加速从“开发商”向“运营商”转型，自主运营成为趋势。
恒隆集团于期内公布了“恒隆 V.3” 策略，侧重在现有项目所在地拓展业务，精选现有项目再投资。即通过小投资，轻重结合的资产模式，与集团现有的优势项目进行资产整合，从而提升现有项目的市场竞争力和创收能力。
如此前恒隆集团就与杭州百大集团签署协议，租赁了杭州百货大楼所在物业，自2028年4月1日起，租赁期20年。此种方式下，项目所需的施工与翻新规模较小，更有机会在短时间内带来显著效益，经营风险也更为可控。
此外，业主方从“开发商”到“运营商”的身份转变加速落地，原长沙北辰三角洲大悦城焕新为 “长沙北辰荟” 并由业主方北辰自主运营，意味着业主方摆脱对专业商管公司的依赖，通过自主操盘实现资产价值的深度挖掘。
这种转型并非个例，当下越来越多商业企业进行“主动式”战略调整，曾经的幕后业主方走向台前，以自主运营模式亮相市场。
新项目获取方面，合肥滨湖宝汇商业部分由华润万象生活接手运营。于华润万象生活而言，这是其在合肥的第七个万象商业项目，也是第二个轻资产项目，有望进一步巩固其在合肥商业市场的地位，扩大在华东片区的影响力。
业务发展上，招商商管与中免商贸期内就文商旅产品线达成战略合作。此次合作首期将围绕厦门海上世界5号地块展开，后续还将拓展至深圳太子湾、上海海上世界等项目。
观点指数认为，中免商贸在免税零售、国际品牌资源整合等方面具有优势，招商商管则在商业运营和综合开发方面经验丰富，双方合作将整合各自优势，有望打造出“文商旅+免税”融合发展的新模式，提升商业项目的竞争力。
新增供应入市方面，恰逢双节假期，全国商业项目迎来大规模开业潮。据观点指数不完全统计，9月下旬至10月初，18家样本企业全国范围内开出了31个零售商业项目，总体量超过314万㎡。
数据来源：公开资料，观点指数整理
开业项目呈现明显的城市聚集效应，一二线城市成为核心战场，重庆、杭州、上海、深圳、西安、武汉等城市均有不止一个新项目开出。
其中，龙湖重庆三座天街期内集中开业，分别是9月26日全面焕新归来的北城天街，9月27日开业的龙兴天街以及9月30日开业的江岸天街。
龙湖重庆北城天街作为龙湖商业在重庆的首座天街，位于观音桥商圈，9月26日正式亮相的是A馆、X馆及星座广场。数据显示，该项目改造后品牌数量增加150多家，重庆首店增加80多家，首店、旗舰店等特型店比例提升超50%，品牌矩阵不断扩大。
深圳湾万象城二期也于9月30日开业，引入了近300家全新品牌，其中120家为首进品牌，首进品牌占比达40%。
值得一提的是，作为华润旗下的旗舰高端项目，其重点引入了15家国际高奢旗舰店，奢侈品业态占比提升至35%。类型上覆盖轻奢时尚、户外运动、高端美妆、潮流数码、品质餐饮等多元领域，与一期合计拥有500个品牌。
期内，大部分样本项目把握双节消费机遇，通过丰富的营销活动和会员促销策略取得不错的业绩，销售额和客流均实现同比增长。
数据来源：公开资料，观点指数整理
代表项目上，武汉恒隆广场凭借人气IP"黄油小熊"秋日烘焙工坊华中首展吸引大量顾客到场，双节假期前四日，租户销售额较去年同期增长逾70%，其中国庆节当日租户销售额较去年翻倍。
南翔印象城MEGA在10月1日至10月7日的销售额也达到了1.76亿元，同比增长0.6%。项目于9月20日至10月8日打造"得力超级文具节"，十大超人气IP、超千款文创产品，推出自嘲熊、樱兰高校及得力联名"哪吒之魔童闹海"等多系列新品，同样收获不少客流。
广州天河领展广场则以"平川月色晒秋正当时"为主题，策划推出一系列融合非遗、秋季特色与运动健康元素的主题活动，10月1日起L4中庭打造230平方米"超能猫空间"。在上述活动助推下，项目国庆假期日均客流同比增长5%，日均销售额同比增长10%。
日常品牌调整上，大部分项目选择根据目标客群特点引进品牌。成都银泰中心in99定位"潮奢"，引入了攀山鼠等高端生活方式品牌，满足高净值客群对品质和潮流的需求。
服饰和户外运动更是期内的绝对主力，样本项目引入了设计师品牌Fabrique和街头潮牌PERVERZE，户外运动则青睐高端专业品牌G/FORE和国内品牌升级线波司登VERTEX。
除了传统的服饰业态，户外运动，潮玩业态也受到重视。杭州湖滨银泰 in77 引入高达基地杭州首店，丰富了自身潮玩业态。
此外，还有部分项目引进创新业态或复合业态品牌，上海百联又一城的“户外运动与生活方式集合区”就是其中代表。
该项目通过场景化、沉浸式的布局，将传统零售区域升级为有明确主题的“集合区”，比分散的品牌布局更具冲击力和传播力。这也体现出项目方不再满足于充当“房东”，而是成为“内容策划者”和“空间运营者”的趋势。
本文节选自《挖掘确定性收益 | 2025年10月商业地产零售业态发展报告》
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