世邦魏理仕：投资意向高涨 上海成国内长租公寓投资焦点
凭借庞大的租客基础和消费升级潜力，上海长租公寓市场成为投资者眼中的热门选择
2024年12月23日，上海 — CBRE世邦魏理仕近日发布《2024年上海长租公寓市场报告》，聚焦上海长租公寓市场，剖析租房青年的特征偏好、供应冲击下的租赁表现及政策加持下的投资趋势。凭借庞大的租客基础和消费升级潜力，上海长租公寓市场成为投资者眼中的热门选择，2024年前三季度，上海长租公寓大宗交易金额占全国长租公寓交易总额逾半。青年租客对居住品质的高要求，特别是区位、交通、空间品质特征是投资决策的关键。
单间及一居成主力户型，六成租户月租金在5,000元以下
为了解当下租房青年的基本特征及其需求偏好与消费习惯，世邦魏理仕发起上海租房人口问卷调查。调查结果显示，上海租房青年主要年龄段集中在25-35岁，占受访人数的87%。在租房决策中，区位优势、交通便利度与房租预算是租户首要考虑的三大要素。此外，房屋的朝向与采光、独立阳台和独立厨房等配置也备受租户重视。相较于传统民宅，选择市场化集中式公寓及保障性租赁住房的租户，对装修风格、公共区域设施及商圈配套提出了更高要求，体现出现代青年对居住环境舒适性与便捷性的双重追求。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年11月
在房屋类型选择上，传统民宅为60%租房青年所选择的房屋类型，以市场化集中式公寓及保障性租赁住房为代表的长租公寓次之，占比31%，另有9%目前租住在分散式公寓和员工宿舍。值得注意的是，在上海长租公寓的客群画像中，91%的租户年龄集中在25-35岁之间，显示出长租公寓市场与租房青年群体的高度契合。在租住形式上，独居整租为主的租住形式使得单间及一居室成为主力户型，六成长租公寓的租户月租金在5,000元以下，39%可以接受房租预算占到收入的30%以上，84%的租户表示将维持或增加其未来三年的房租预算。
供应过峰，出租率和租金有望在2025年后重回增长
近年来上海长租公寓市场供给侧呈现出保障性租赁住房（保租房）集中入市的主要趋势。数据显示，2022年、2023年和2024年前七个月，新增供应中保租房项目数量占比分别为28%、37%和44%。大规模新增供应加之项目单体规模偏大，导致去化压力增大、租金承压。世邦魏理仕数据显示，2024年七月上海长租公寓单间户型的平均租金坪效为149元/月，较2023年底下跌4.1%。但整体出租率仍保持在90%以上，显示住房租赁需求仍相对强劲。需要指出的是，在中环内区域，受益于保租房供给影响相对较小，且目标客群消费能力和消费升级意愿较强，市场化公寓得以凭借其自身区位交通、项目品质和配套优势，实现较明显的租金溢价。
展望未来，上海长租公寓市场将迎来更加丰富的供应。预计2024-2028年间，将有18.8万套房源入市，其中2024年达到7.0万套，为阶段性供应高峰。自2025年起，全市未来供应规模将有所缩减，有助于缓解市场去化压力。同时，随着上海人才引进力度的不断加大和落户政策的进一步放开，新市民租房需求有望持续增长。预计随着供需平衡的逐步改善，出租率和租金将在2025年或2026年重回增长轨道。
数据来源：上海统计局、世邦魏理仕研究部，2024年11月
投资意向高涨，上海是国内长租公寓投资焦点
世邦魏理仕今年年末最新完成的投资者意向调查数据显示，上海投资者对租赁住宅的投资兴趣显著增强，青睐程度由上年的43%跃升至58%，这一比例超出全国投资者对该资产类型的平均偏好水平。世邦魏理仕数据显示，截至2024年三季度，上海长租公寓大宗交易金额共计29.1亿元，占全国长租公寓交易总额逾半，投资者结构愈加多元。除了以政府租赁住房平台与公寓品牌运营商为引领的地产公司投资意愿愈发积极之外，企业及个人买家也通过债权转让或直接收购等方式布局长租公寓赛道。
为提升项目运营表现，越来越多投资者探索“长短租结合”模式，通过灵活租约吸引旅游和商务客群，提高租金与经营收入。但需注意项目区位、交通、公共空间设施及房型设计是否适合短租需求，同时高周转模式对全流程管理提出更高要求，平衡经营收入与成本是投资者面临的重要课题。在投资路径方面，保租房因税费和地价优惠政策的积极影响，成为长租公寓的主流投资路径之一。投资者在建设和运营中应满足租户核心居住需求，如采光、独立阳台和厨房，同时增设社交设施、改善社区治理，增强租客粘性，打造差异化竞争优势。
世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨表示：“自2021年保租房被纳入国内公募REITs试点底层资产后，至今已有6支保租房REITs上市，累计募资超90亿元，主要集中在北京、上海、深圳三大租赁市场。这些REITs通过常态化发行有效促进了资本循环。今年7月，国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产（REITs）项目常态化发行的通知》，进一步将两类市场化租赁住房纳入REITs底层资产范畴，包括专业机构自持并长期出租的市场化租赁住房及为园区企业提供配套服务的租赁住房。此政策利好预计将吸引更多社会资本投资于长租公寓市场。”
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